Ankara’da son birkaç yıldır gayrimenkul sektöründe dikkat çekici bir hareketlilik yaşanıyor. Bir yandan Mamak, Altındağ başta olmak üzere bir çok ilçede kentsel dönüşüm hamlesi yaşanırken bir yandan da Eskişehir yolu, Çayyolu, Bağlıca, İncek gibi yerlerde ofis, konut, AVM projeleri art arda yükseliyor.
Harmoni Gayrimenkul Değerleme A.Ş.‘nin yaptığı değerlendirmelere göre Ankara’da özellikle Eskişehir yolu üzerinde ve çevresinde kendine yer seçen kamu kurumları, AVM’ler, üniversite kampüsleri, kolejler, iş merkezleri, konut-ofis karma projeleri, oteller vb. yatırımlar sebebiyle bu aks ve çevresi yatırımcıların ilk tercihi olmakta.
Bununla birlikte şehrin merkezi olan Çankaya, gayrimenkul fiyatları açısından en dikkat çeken ilçe durumunda. Konut fiyatlarında Çankaya’yı Yenimahalle ardından da Ankara’nın nefes alabildiği ilçesi Gölbaşı takip ediyor. Diğer yandan son zamanlarda Pursaklar ve özellikle de Saray bölgesi değerleniyor. Pursaklar’ın havaalanı güzergahında, protokol yolu üzerinde ve çevre yolu aksında yer alıyor olması ilçenin öne çıkan özelliklerinden. Harmoni Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ankara Bölge Müdürü. R. Volkan Kandemir’e göre Ankara’da gittikçe değerlenen 3 dikkat çekici bölge var. Kandemir, Eskişehir yolu aksı ve çevresi, Bağlıca ve Beytepe-İncek bölgesinin son zamanlarda yatırımcıların ilgi odağında olduğuna işaret ediyor. Kandemir’in analiz ve değerlendirmeleri şöyle: “Ankara’da konut ve ofis yatırımlarının özellikle son bir yıl içinde arttığı gözlenmekle birlikte satışlarda aynı seyir izlenememekte, proje bazda yatırımlar devam etmesine karşın satışların daha durağan olduğu gözlenmektedir. Ankara’da belli bir zaman dilimine kadar konut bölgelerinde istisnalar olmakla birlikte site konseptinde nispeten daha niteliksiz projeler görülürken, son dönemde şehrin cazibe noktalarında nitelikli karma yaşam projelerinin hayata geçirilmesinin ve talep görmesinin bir yansıması olarak konut bölgelerinde de çok daha nitelikli sosyal donatı alanlarını barındıran projelerin tasarlandığı ve satışa sunulduğu görülmektedir. Dolayısıyla konut ve ofis satın alma durumu artık sadece barınma ve çalışma ihtiyacı doğrultusunda değil, bunun yanında eğlence, spor, rekreasyon, kültürel faaliyet vb. birçok ihtiyacı karşılamaya yönelik olarak gerçekleştirilmektedir. Genel olarak da bu durumun konut ve ofis yatırımlarındaki hareketliliğin önde gelen faktörlerinden biri olduğu düşünülebilir.”
Şehirde birçok bölgenin belli oranlarda değerlendiğini ve bu bölgelerin daha çok yatırımcılara hitap ettiğini belirten Kandemir, “Akla gelen birkaç bölgeye değinmekte fayda olduğunu düşünüyorum. Bunlar Eskişehir yolu aksı ve çevresi, Bağlıca ve Beytepe-İncek bölgesi” diyor. Neden bu bölgelerin değerlendiğini ise Kandemir şöyle açıklıyor: “Sadece bu bölgelerin değerlendiğini düşünmüyorum ancak bu bölgelerin ilk sıralarda yer aldığını düşünüyorum. Nedenlerine gelecek olursak her bölgeyi kendi içinde değerlendirmek gerekir.
Eskişehir yolu aksı ve çevresi;
Ankara’nın gelişiminin sürdüğü en temel bölgesi batı yönünde Eskişehir yolu aksı ve çevresidir. Temelde son 10 yıllık sürece baktığımızda Eskişehir-Konya yolu kavşağından itibaren batıya doğru Eskişehir yolu üzerinde ve çevresinde kendine yer seçen kamu kurumları, AVM’ler, üniversite kampüsleri, kolejler, iş merkezleri, konut-ofis karma projeleri, oteller vb. yatırımlar sebebiyle bu aks ve çevresi yatırımcıların ilk tercihi olmaktadır.
Bu aks üzerinde, Çukurambar Bölgesi Çayyolu metrosunun açılmasıyla birlikte ulaşım olanakları açısından çok iyi bir noktada yer alması ve son dönemde tamamlanan ve yapılmakta olan ofis projeleri sebebiyle adeta iş hayatının vazgeçilmezi konumuna gelmiştir. Yine aynı aks üzerinde Eskişehir istikametinde Başkent Üniversitesi kampüsü geçildikten sonra Bulvarın karşı tarafında yaklaşık olarak sadece 1,5-2 km’lik bir kısımda yan yana markalı konut-ofis projeleri yükselmekte olup, tamamlanan projeler yanında birçok devam eden proje de mevcuttur. Bu bölgeye hemen komşu arkasındaki (güneydoğusunda) kısım genel olarak dubleks villa tipi konutların ve ticari ünitelerin bulunduğu bir bölgedir. Aynı zamanda boş arsalar da çoğunluktadır. Söz konusu marka konut-ofis projelerinin tamamının tamamlanması sonrası arkasındaki bu bölgenin de mevcut değerlerini artıracaktır.
Bağlıca;
Etimesgut ilçesi sınırlarında ve ilçe merkezinin güneyinde yer alan Bağlıca, Başkent Üniversitesi kampüsü ve Eskişehir yoluna yakınlığı ile birlikte mevcut bulvar bağlantısıyla son dönemde inanılmaz bir gelişme göstermiştir. Etimesgut ilçesine bağlı olmasına rağmen, sadece konumu itibariyle değil, mevcut yapılaşma düzeni, sosyo-kültürel yapısı ile Çankaya ilçesine bağlıymış gibi algılanmaktadır. Bağlıca, genel olarak iç kısımlarda çok katlı site tarzı yapıların, cadde üzerinde ticari ünitelerin yoğunlaştığı, inşa kalitesinin genel anlamda yüksek olduğu bir bölgedir. Buna bağlı olarak da gün geçtikçe talep artmaktadır. Bölgede hala boş arsalar mevcut olup, genel olarak bir yandan yapılaşma süreci devam etmektedir. Ayrıca Etimesgut ilçe merkezi ile Bağlıca arasında kalan, Etimesgut Bulvarı’nın batısındaki kısımda boş arsalar çoğunlukta olup, bölge Bağlıca’ ya yakınlığı sebebiyle yatırımcılar için değerlendirilebilecek bölgelerdendir.
Beytepe-İncek bölgesi;
Çayyolu ile İncek bölgesini birbirine bağlayan bulvarın yakın zamanda açılmasıyla birlikte Beytepe bölgesinde nitelikli projeler görülmeye başlanmıştır. Çayyolu ile İncek arasında kalan bölgede mevcut yapılaşma oranı şu an için kısmen az olsa da zaman içinde yüksek doluluk oranına sahip olacağı ve buna bağlı olarak da bölgenin daha öne çıkacağı düşünülmektedir. Bölge bu sebeple yatırımcılara göz kırpmaktadır. Farklı bölgelere de kısaca değinecek olursak; Keçiören ilçesi Etlik semtinde halihazırda inşası devam eden Ankara Etlik Entegre Sağlık Kampüsü projesi daha inşaat süreci başlamadan proje halindeyken bölgede fiyatların kıpırdanmasına neden olmuştu.
İçerisinde, sağlık kompleksi, sağlık bilimleri üniversitesi, kongre merkezleri ve ticari alanlar, yüksek teknoloji ve ARGE merkezi, otel, trijenerasyon sistemi (enerjinin elektrik, ısıtma ve soğutma olarak eş zamanlı biçimde işletmelerin kullanımına sunma olanağı veren sistem), helikopter pistleri barındıracağı belirtilen projenin 2018 yılında bitirilebileceği belirtilmektedir. Proje, bölgede hareketlilik yaratmasına rağmen, Etlik bölgesinin genel anlamda yapılaşmasını tamamlamış eski bir yerleşim olmasından dolayı bölgede yeni yatırım fırsatları sunmaktan ziyade, al-sat piyasasında daha fazla hareketlilik kazandırdığı görülmektedir. Eskişehir yolu üzerindeki Başkent Üniversitesi kampüsünün karşı tarafında yer alan Yaşamkent Bölgesi her ne kadar ilk yapılaşmaya başladığı dönemdeki yatırım fırsatlarını sunmasa da, her dönem değerlendirilebilecek bölgeler arasında yer almaktadır. Eskişehir yolunun kuzeyinde, Sincan Çiçektepe ile Eskişehir yolu arasında kalan Sincan ilçesine bağlı Yukarı Yurtçu ve çevresinde büyük kooperatif arazileri mevcuttur. Bölgenin Eskişehir yolu üzerinde kendine yer seçen Çankaya Üniversitesi’ne çok uzak konumda olmaması bölgeyi yatırımcılar açısından değerlendirilebilecek konuma sokmaktadır.
Gölbaşı ilçesinde, Haymana yolu ve İncek kısmı daha çok tarla, arsa, müstakil konut ve hobi bahçesi anlamında yatırım fırsatları sunmaktayken, ilçe sınırlarında yer alan TED koleji kampüsü çevresinde inşa edilen çok katlı nitelikli projeler de talep görmektedir. Akyurt ilçe sınırlarında planlanan Ankara Uluslararası Fuar ve Kongre Merkezi’nin yeri belli olduktan sonra bölgede yatırım anlamında genel bir hareketlilik olduğu görülmekteydi, ancak projenin bir türlü hayata geçirilememesi sebebiyle bölge durağanlaşmıştı. İhale sonrası netleşen bir durum olması halinde bu durumun bölgede tekrar yatırım fırsatı sunabileceği düşünülmektedir.”
Konut fiyat artışı bakımından ilk 5 ilçe hangileri?
Volkan Kandemir, fiyat artış oranı olarak metrekare birim satış değeri açısından bakıldığında Gölbaşı, Etimesgut, Altındağ, Pursaklar gibi ilçelerin dikkat çektiğini söylüyor. Fiyatların yüksekliği düşünüldüğünde ise Çankaya, Yenimahalle, Gölbaşı semtlerinin ilk sıralarda olduklarının görüldüğüne vurgu yapıyor. Son zamanlarda dikkat çeken bir diğer ilçenin ise Pursaklar olduğunu belirten Volkan Kandemir şunları dile getirdi: “Ankara’da daha merkezi konumdaki ilçeler göz önünde bulundurulduğunda, Pursaklar ilçesi nispeten daha dış çepere yakın konumda yer al-
maktadır. Pursaklar ilçesinin havaalanı güzergahında, protokol yolu üzerinde ve çevre yolu aksında yer alıyor olması ilçenin öne çıkan özelliklerindendir. Son dönemde ilçe merkezinin dış çeperinde ve Saray olarak adlandırılan bölgede çok katlı site tarzı yapılaşmaların artması aynı doğrultuda değer artışını da beraberinde getirmiştir.”
Kentsel dönüşüm ne aşamada?
Volkan Kandemir şunları dile getirdi: “Temel olarak kentsel dönüşümle, yıpranmış konut, sanayi vb. alanlara yeni kimlik kazandırma, bu alanların dönüştürülmesi ve insan öğesi ile kentin işlevlerini yapısal, kültürel, rekreasyonel anlamda daha efektif şekilde bir araya getirmek hedeflenmektedir. Bu süreç içerisinde hem kullanım ömrünü doldurmuş yapı grupları yenilenmekte, yenilenirken de her açıdan günümüze uygun estetik ve güvenlik çözümleri yaratılmaktadır. Dönüşüm süreci içerisinde en hassas nokta, halihazırdaki eski yapı grupları ve taraflar ile sonrasında oluşacak yeni yapı grupları ve taraflar arasındaki sürecin hak kaybı yaşanmadan adaletli şekilde yürütülmesidir. Bu noktada kentsel dönüşüm sürecindeki her türlü hakkın çok net bir şekilde ortaya koyulması, değerlendirilmesi önem arz etmektedir.”
*Bu yazı Marmara Life Business 12. Eki’nde yayımlanmıştır.
MarmaraLife 