Deprem kuşağındaki Türkiye için kentsel dönüşüm çok önemli. Vatandaşlarımızı riskli yapılardan kurtarmak, daha insani çevrede yaşamalarını sağlamak için kentsel dönüşüm elzem bir uygulama. Hem güvenli hem de mümkün olduğu kadar işlevsel olmasını istediğimiz binaların uyumunu kontrol edip gerçek değerini belirleme husunda ise gayrimenkul değerleme uzmanlarına iş düşüyor. Bakanlık, belediye, müteahhit,hak sahipleri gibi farklı kesimleri ilgilendiren kentsel dönüşüm sürecinde gayrimenkul değerleme uzmanlarına da büyük sorumluluk ve görevler düşüyor.

Harmoni GD Kurucu Ortağı ve Yönetim Kurulu Başkanı Aysel Aktan, başarılı bir kentsel dönüşüm uygulaması için yalnızca devlete değil, yurttaşlara da büyük sorumluluklar düştüğünü dile getiriyor. Aktan, kentsel dönüşümle ilgili genel çarpık kanaatin süreçleri tıkadığını, mali kayıpları kaçınılmaz hale getirdiğini ve en önemlisi de sağlıklı, genç binalara kavuşmamızı geciktirdiğini ifade ediyor. İşte Aysel Aktan’ın gayrimenkul değerleme, kentsel dönüşüm ve Harmoni’nin faaliyetleri hakkındaki açıklamaları…

Bize kendinizden bahsedebilir misiniz?
Yıldız Teknik Üniversitesi Harita ve Kadastro Mühendisliği Bölümünden 1983 yılında mezun oldum. Devamında Şehir ve Bölge Planlama Bölümünde yüksek lisans yaptım ve bu eğitim çalışma yaşamımın yönünü de belirlemiş oldu. Üniversiteden hocam, merhum Hüseyin Kaptan’ın Şişli planlarının yapımını üstlenmesiyle birlikte, Şişli İlçesi D100 kuzeyinin tamamının imar planlarının yapımında görev aldım. 1989 yılında Kadıköy Belediyesi Planlama Birimi Sorumlusu olarak resmi görevime başladım ve Kadıköy Merkez, Acıbadem-Koşuyolu planları ile yine D100 kuzeyinin tamamının imar planlarının yapılması ve tapu problemi olan bölgelerde imar planına bağlı parselasyon planlarının hazırlanarak yeni tapuların ilgililerine dağıtılması sorumluluğunu aldım. 2005 yılında da emekli oldum. Belediyede çalışırken Türkiye Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılan sınavı geçerek Değerleme Uzmanı Lisansımı aldım. 2007 yılında Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Anonim Şirketi’nin kurucu ortağı oldum.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Anonim Şirketi’nin faaliyet konuları nelerdir? Hayatımızın hangi alanına siz dokunuyorsunuz?
Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Anonim Şirketi’nin faaliyet konusu gayrimenkul. Gayrimenkulün pazarlaması ve satışı dışındaki tüm konular Harmoni’nin faaliyet konusunu oluşturuyor. Özetlemek gerekirse, en bilineni bankalardan gayrimenkul ipoteği ile kredi alınması durumunda gayrimenkul değerleme şirketlerince gayrimenkulün pazar değeri belirleniyor. Faaliyet alanımızın büyük bir hacmini bankalar adına gayrimenkullerin teminat değerinin belirlenmesi oluşturuyor. Kamu ve özel sektöre ait on dört adet bankaya değerleme hizmeti vermekteyiz. Bankalara ayrıca konut kredisi dışında finanse ettiği enerji santralleri, limanlar, karma projeler, sanayi, turizm tesisleri gibi büyük projelerin inşaat ve mevzuata uygunluk takibi ile aşama aşama değerlerinin belirlenmesi hizmeti de verilmektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ve halka açık şirketlere gayrimenkul değerleme hizmeti verilmektedir. Ayrıca UFRS gereği şirketlere ellerinde tuttukları gayrimenkullerin değerleme raporlarının hazırlanması hizmetini de vermekteyiz. Yasal zorunluluklar dışında gayrimenkul yatırımı yapacak özel ya da tüzel kişilere satın alınan ya da alınması planlanan gayrimenkullerden en yüksek getirinin nasıl elde edilebileceğine ilişkin olarak en etkin ve en verimli kullanım analizi de yapılmaktadır. Kamu kurumlarına ya da özel şahıslara, kentsel dönüşüm nedeniyle mevcut yapıların değerini ve mevcut yapının yıkılması ile yapılacak yeni projenin değeri ve her bir bağımsız bölüm için şerefiyesi hesaplanarak değerleri takdir edilmektedir. Gayrimenkulle ilişkisi olan herkese bankalar aracılığıyla ya da doğrudan dokunmaktayız aslında, uzun yıllardır gündemde olan tüm gayrimenkullerde satış sırasında talep edilmesi planlanan gayrimenkul değerleme raporu ile de tüm gayrimenkul işlemlerinde hizmet vermeye başlayacağız.

GAYRIMENKUL EDİNMEK İSTEYEN HERKES DEĞERLEME YAPTIRMALI

Danışmanlığınıza kimlerin ihtiyacı var?
Aslında ülkemizdeki yapı stokunun çoğunu İskanı/Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmayan yapılar oluşturduğundan, her türlü gayrimenkul alım satımında gayrimenkule ilişkin danışmanlık alınması gerektiğini düşünüyorum. Yapılar dışında da arsa/arazi alırken de taşınmazların imar planı bulunan bir bölgede mi olduğunun ya da tarla bile olsa üstünden veya altından değerini etkileyecek su, elektrik, gaz gibi hatların geçip geçmediğinin incelenerek değerine etkisinin belirlenmesi daha sağlıklı bir alış-satış imkânı sağlayacaktır. Yine imar planı bulunan yerlerde de satışa konu olan gayrimenkulün değeri de bulunduğu fonksiyon alanı ile doğrudan ilişkili olduğundan tamamı konut alanında kalsa bile üzerine yapılacak toplam inşaat alanı değerini belirleyecektir, ayrıca parselin bir bölümü ya da tamamı yol, okul, yeşil alan veya sağlık alanı gibi donatı alanında kalıyor olabilir, tüm bu hususların değerine etkisi hesaplanarak belki sonradan öğrenilecek zararların da önüne geçilmesini sağlayacaktır. Sonuç olarak gayrimenkulü olan ya da gayrimenkul edinmeyi düşünen herkesin hayatına dokunuyoruz.

TARLABAŞI PROJESİ DEVAM EDİYOR

Harmoni GD, kentsel dönüşüm değerlemesinde öne çıkan bir şirket. Özellikle Okmeydanı gibi devasa bir projenin değerlemesi sizin tarafınızdan yapıldı. Bize biraz bu hikâyeyi anlatır mısınız?
Aslında Harmoni ilk Tarlabaşı Kentsel Yenileme Projesi’nde yer aldı. Tarlabaşı projesi, Tarlabaşı Bulvarı’na cepheli 4 adet yapı adası olmak üzere toplam 9 adet yapı adasından oluşan bir yenileme projesidir. Şirketimiz, çalışmasına öncelikle çöküntü bölgesi haline gelmiş olan 210’u tescilli sivil mimarlık örneği olan 278 bina ve 16.700 m² alanda yapıların, bağımsız bölüm ölçeğinde mevcut durum değerlerinin belirlenmesiyle başladı. Belediyenin, Anıtlar Yüksek Kurulu onayını takiben inşaatları başlatmasıyla, hak sahipleriyle anlaşma yapması için gerekli olan yeni projeyle oluşan bağımsız bölümler için şerefiye çalışmalarının yapılmasıyla değerleri de belirlendi. Halen inşaatların devam etmesi nedeniyle her yıl yeniden değerleme çalışması da yapılmaktadır. Yenileme projesi kapsamında; toplam 9 adet yapı adasında, yaklaşık 165.000 m² inşaat alanında 104 adet ofis ünitesi, 96 adet dükkân, 534 adet konut-rezidans olmak üzere toplam 734 bağımsız bölüm planlanmaktadır. Hâlihazırda Tarlabaşı Bulvarı’na cepheli, etabı tamamlanma aşamasında olan projede farklı fazlar halinde proje, yıkım, hafriyat ve temel aşamasında inşaat çalışmaları devam etmektedir.

Okmeydanı’nda durum nedir?
Okmeydanı Kentsel Dönüşüm Projesi’nde, Beyoğlu Belediyesi çalışmalara başlamış ancak proje işlerinde KİPTAŞ ile protokol yaparak projeyi devam ettirme kararı almıştı. Şirketimiz de KİPTAŞ adına yaklaşık 5.500 yapı ve 24.000 bağımsız kullanımdan oluşan çoğu gecekondu statüsündeki yapıların mevcut durum değerleme hizmetini ve devamında yapılacak proje için dağıtım modelini hazırlamıştır. Ancak projenin büyüklüğü aynı ölçüde finansman gereği de doğurmuştur. Hâlihazırda çalışmayı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı devralmış olup bölgeyi etaplar halinde yenileme kararı almıştır. Çalışmamız 266 adet bina ve 1200 adet bağımsız birimden oluşmaktadır. Bu alanda mevcut durum değerinin belirlenmesi çalışması tamamlanmış, Bakanlık tarafından hazırlanan dönüşüm projesinin dağıtım modellemesi üzerinde çalışılmaktadır. Bölgede de uzmanlar çalışmayla ilgili bilgileri hak sahipleriyle paylaşmaya devam etmektedir.

BAZI BÖLGELERE GİRİLEMİYOR

Ne gibi zorluklarla karşılaştınız bu konuda?
Bölgede yaşanan zorluk, birlikte çalışılan kurumların desteğine rağmen binalara ölçüm yapmak ve bina kalitesini görmek için gidildiğinde bazı hak sahiplerinin dönüşüm fikrine henüz alışmamış olmaları nedeniyle girilememesi; bu nedenle de süreç tahmininin güçleşmesi diyebilirim. Geri kalan işlemler teknik hesap işlemleri olduğundan her konunun kendi güçlüğünden öte değildi.

Okmeydanı tecrübesinden hareketle kentsel dönüşüm yapmak isteyen belediyelere ne gibi tavsiyeleriniz olur?
Okmeydanı doğru bir modeldi bence projenin başından bu yana Beyoğlu Belediyesi, İBB ve Bakanlık, projenin ya doğrudan içindeydi ya da sürece müdahildi. Bu tür büyük ölçekli projelerin kamu desteği olmadan yürütülmesinin imkânsızlık derecesinde güç olduğunu düşünüyorum. Maalesef bölge halkı ve müteahhitlerin karşı karşıya olduğu projeler de oldu, projelerin büyük bir bölümü tamamlanamadı, kamu müdahil olmadığı için uzlaşma süreçleri uzadı ve sonuç olarak da çok sayıda müteahhidin batmasına ve projelerin yarım kalmasına neden olundu. Bir çok projede de görüyoruz ki baştan olması gerektiği gibi Bakanlık ortaya çıkan sorunların çözümü ve projelerin tamamlanması için devreye girmiş durumda ancak kayıp zamanların maliyetini geri çevirmek de artık imkânsız. Dönüşüm denildiğinde sadece binaların yenilenmesini düşünemeyiz, dönüşüm aslında tüm yaşam alanlarının dönüşümünü ifade etmektedir. Tüm yollar, elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz, iletişim gibi tüm teknik altyapı ile park alanları, okul, sağlık, belediye hizmet alanları gibi sosyal altyapının da yeniden düzenlenmesi ve imalatının yapılması anlamına da gelmektedir. Yani kentin o parçasının yeniden imal edilmesi. Bu durum da dönüşüm proje maliyetlerini, salt yenilenecek bina maliyetlerinin çok üstüne taşımakta ve bölgenin sosyo-ekonomik yapısı da düşünüldüğünde büyük bir kamu finansmanı gerektirmektedir.

YÜRÜTÜLEN ÇALIŞMALAR DAHA GENİŞ KESİMLERE AKTARILMALI

Marmara Belediyeler Birliği, her yıl Marmara Urban Forum adı altında Türkiye’nin en büyük kent forumunu düzenliyor ve sizce bu forumda kent ve barınma adına özellikle Türkiye şehirleri için üzerinde durulması gereken konu ne olmalı?
Marmara Urban Forum’un amacı aslında tam da ulaşmamız gereken bilinç düzeyine işaret ediyor. Ancak çalışmanın konuya ilgi duyan sektörler ya da kişilerle sınırlı kalmaması, belki kamusal duyurular şeklinde çeşitli iletişim kanallarından bilinci artırmaya yönelik çalışmaların sıklaştırılması gerekir. Ülkemizin deprem ülkesi olması gerçeği ile dönüşüm ve yenileme alanlarında altyapı alanlarını aynı tutarak sürekli inşaat haklarının artırılmasından vazgeçilmesi gerektiği konusunda son kullanıcı da bilinçlendirilmeli. İnsanlar açısından, can sağlığının önemi ekonomik kaygıların üstünde olmalı. Özellikle İstanbul’da deprem gerçeğine rağmen insanlar halen tüm fedakarlığı devletten beklemekten vaz geçmeli, devletin vatandaşlarına eşitlik ilkesi ile yaklaşması gerektiği unutularak zaten kaçak yolla yapılmış ya da ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların maliyetini devlete yükleyip rantından faydalanmanın çok da doğru olmayan bir davranış biçimi olduğu, devletin sağlam yapılarda oturmak için yüksek maliyetlere katlanan vatandaşların da devleti olduğu gerçeği doğru anlatılmalı tüm kesimlere. Kısacası yürütülen çalışmaların tüm kesimlere duyurulmasının sağlanması da kentlerin daha yaşanabilir alanlar olmasına katkı sağlayacağını düşünüyorum.

Marmara Life Maruf Özel Eki için tıklayınız